「住宅ローンが残っているのに、転勤が決まってしまった」

「住宅ローンがあっても引っ越しってできるの？」

と、住宅ローンの残債がある状態での引っ越しに疑問や悩みを抱えている人もいるのではないでしょうか。この記事では、住宅ローンが残った状態で引っ越しをする際に知っておきたいポイントを紹介しています。
住宅ローンが残った家からの引っ越しに疑問や悩みを抱えている人は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが残っていても引っ越しは可能？

住宅ローンとは、自分が住む不動産を購入するために、金融機関から融資を受けるための仕組みのことです。
引っ越し理由や物件の状態によって金融機関の対応が異なるため、住宅ローンの残債がある状態で引っ越しをする際は、住宅ローンの基本的なルールを把握する必要があります。

この章では、住宅ローンの基本ルールと、引っ越しが認められるケースを紹介するので、自分に当てはまるかどうか確認してみてください。

住宅ローンの基本ルール

まずは、住宅ローンの基本的なルールを紹介します。
基本的ルールが破られると、金融機関からの信頼を損ねることになるので注意が必要です。

住宅ローンが残っている家からの引っ越しを考えている人は、以下3つのルールに抵触しないよう注意しましょう。

• 住宅ローンの借主が居住している必要がある
• 住宅ローンが残ったまま売却ができない
• 住宅ローンが残ったまま賃貸契約を結べない

住宅ローンの借主が居住している必要がある

住宅ローンが残っている間は、借主は購入した住居に住み続けなくてはいけません。

住宅ローンが残ったまま引っ越しをすると、はがきの返送などで、必ず金融機関にバレてしまいます。
金融機関に引っ越しがバレると、規約違反として、何らかの対応が求められるでしょう。

住宅ローンが残ったまま売却ができない

住宅ローンの残債がある場合、不動産を売却できません。
住宅ローンが残ったまま不動産を売却すると、規約違反になります。

ただし、不動産の売却と同時にローンを一括返済すれば、不動産の売却が可能です。

住宅ローンが残ったまま賃貸契約を結べない

住宅ローンが残った状態では、賃貸契約を結べません。

ただし、転勤や介護などの特別な事情があり、金融機関から許可を得ている状態でなら、賃貸として不動産を貸し出せます。
上記に当てはまらない場合は、賃貸用ローンへの切り替えを検討しましょう。

住宅ローンの基本ルールが守られていない場合一括返済を求められる

住宅ローンの基本ルール3つを紹介しましたが、ルールが守られていない場合、金融機関からの信頼を損ねてしまいます。
一括返済を求められるケースも少なくありません。

住宅ローンの残高が残っている状態で、引っ越しや売却、貸し出しを検討している人は、まず金融機関に相談するのがおすすめです。

住宅ローンが残っていても引っ越しが認められるケース

特別な事情がある場合は、引っ越しをしても住宅ローンを継続できます。
住宅ローンが残っていても引っ越しが認められるケースを紹介するので、自分に当てはまるかチェックしてみましょう。

引っ越しが認められるのは、以下3つのケースです。

• 転勤による引っ越し
• 介護による引っ越し
• 住宅ローンの借主以外の家族の引っ越し

転勤による引っ越し

「会社からの事例で転勤しなくてはいけない」という場合は、引っ越し後も住宅ローンを継続できます。
転勤後も家族は、同じ住居に住み続けることが可能です。

ただし、住宅ローンが継続できるのは、単身赴任を選択した場合のみに限られます。

介護による引っ越し

「親の介護によって、実家に引っ越さなくてはいけない」という場合も、住宅ローンを継続できる可能性が高いです。
介護が落ち着いた後に、自宅に戻るという場合は、金融機関とも交渉しやすいでしょう。

この場合は、賃貸として不動産の貸し出しができる可能性もあるため、金融機関で相談してみてください。

引っ越ししたらマイナンバーも住所変更手続きが必須！手順やポイントを解説

住宅ローンの借主以外の家族の引っ越し

「子どもが自立して出て行く」など、住宅ローンの借主以外の家族が引っ越す場合は、問題なく住宅ローンを継続できます。

ただし、離婚によって、連帯債務の名義人が引っ越しをする場合は、借り換えや一括返済が必要です。
住宅ローンの名義人は、変更できないので注意しましょう。

住宅ローンの一括返済が求められるケース

通常、住宅ローンが残っているまま引っ越しをすると、一括返済を求められます。
こちらに該当する人は、返済方法を検討しなくてはいけません。

一括返済を求められるケースは、主に以下の2通りです。

• 引っ越しに銀行員を納得させられる理由がない
• 家族全員で引っ越しをする

引っ越しに銀行員を納得させられる理由がない

引っ越しをする理由が、やむを得ない状況とはいえない場合は、銀行員を納得させられないため、住宅ローンの一括返済が求められる可能性が高いです。
銀行員を納得させられないケースとしては、以下が当てはまります。

• 近隣トラブルによる引っ越し
• 立地のいい家へ住み替え

家族全員で引っ越しをする

「会社で辞令が下り、家族全員で転勤する」という場合も、住宅ローンを継続できない可能性が高いです。

家族全員での引っ越しとなると、新たに賃貸物件を借りなくてはいけません。
このケースでは、金融機関は住宅ローンの返済が滞る可能性を危惧して、一括返済を求められます。

住宅ローンが残った状態で両親に家を譲ることは可能？

住宅ローンが残った状態で、自分は引っ越しをし、実家に住んでいた両親に家を譲るという場合、契約違反になる可能性があります。
両親に自分の自宅を譲る場合は、住宅ローンを完済しなくてはいけません。

両親に自宅を譲る際に考えられる完済のケースは、以下の通りです。

• 自己資金で一括返済をする
• 借り換えをする
• 両親に家を買い取ってもらい残債に当てる

自己資金で一括返済をする

自己資金で住宅ローンを一括返済する場合、両親に無償で家を譲渡できます。

ただし、無償での譲渡であっても、所有権移転登記を行わなくてはいけません。
また、無償譲渡は贈与税がかかることも考慮しましょう。

借り換えをする

自己資金では返済できない場合、フリーローンなどに借り換えをする方法もあります。

ただし、住宅ローンは金利が安く設定されているため、借り換えで金利が高くなってしまう可能性が高いです。

両親に家を買い取ってもらい残債に当てる

両親と売買契約を結び、買い取ってもらった金額を残債に当てるという方法もあります。

通常、住宅ローンが残っている状態での売買は行えませんが、売買と同時にローンを返済してしまえば問題ありません。

住宅ローンの残債を残したまま引っ越しをする際に知っておきたいこと

住宅ローンを残したまま引っ越しをする場合、知っておかなくてはいけないポイントがあります。
3つのポイントを知らずに引っ越しを決行してしまうと、金融機関からローンの一括返済を求められたり、引っ越しがうまくいかなかったりするので注意してください。

この章では、住宅ローン残高を残したまま引っ越す際に、知っておきたい以下3つのポイントを紹介します。

• 住宅ローンのある家から引っ越しをする際に考えられる3つのパターン
• 住宅ローンのある家から引っ越しをする際に注意すべき3つのポイント
• 住宅ローンが残る家を売却する際の4つのコツ

住宅ローンのある家から引っ越しをする際に考えられる3つのパターン

住宅ローンのある家から引っ越しをする際、これまで住んでいた住居をどうするかは、3つのパターンが考えられます。
引っ越しをする理由やローンの状況など、個々に最適解は異なるでしょう。

自分にとって、どの方法が最良の結果を得られるか考えてみてください。

• 家を残したまま引っ越しをする
• 家を売却して引っ越しをする
• 家を賃貸に出して引っ越しをする

家を残したまま引っ越しをする

転勤や介護が理由で引っ越しをする場合は、家を残したまま引っ越しをすることも考えられます。
このケースは、仕事や介護が短期間に落ち着つく予定で、その後は自宅に戻ってくる予定という人におすすめです。

ただし、引っ越しをする理由を金融機関に伝えなければ、ローンは継続できないので注意しましょう。

家を売却して引っ越しをする

「今後旧住居に戻ってくる予定がない」という場合は、家を売却して引っ越しをしなくてはいけません。
ただし、住宅ローンが残った状態では売却できないため、売買契約と同時にローンを完済する必要があります。

売却価格が住宅ローン残高よりも安い場合、フリーローンなどを利用して、資金調達が必要です。

家を賃貸に出して引っ越しをする

転職や介護で引っ越しをする場合、金融機関からの許可を得られれば、住宅ローンを借りたままでも、自宅を貸し出せる可能性があります。
このケースは、「短期間で戻ることは難しいが、将来的には自宅に戻りたい」と考える人におすすめです。

ただし、金融機関の許可を得ずに貸しに出してしまうと、契約違反となるので注意しましょう。

住宅ローンのある家から引っ越しをする際に注意すべき3つのポイント

住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする際は、3つの注意ポイントがあります。
注意点を知らずに引っ越しをしてしまうと、金銭的な負担が大きくなってしまう可能性があるので気をつけましょう。

住宅ローンが残っている状態での引っ越しの注意点は、以下の通りです。

• 融資を受けた銀行に相談する
• 住宅ローン控除が適用外になる可能性がある
• 住民票を移さず住宅ローン控除を受け続けると脱税になる

融資を受けた銀行に相談する

住宅ローンが残ったまま引っ越しをすることになったら、まずは融資を受けた金融機関に相談しましょう。

引っ越しの理由によっては、住宅ローンを継続できる可能性があります。
また、返済時期や借り換えのアドバイスも受けられるでしょう。

住宅ローン控除が適用外になる可能性がある

住宅ローンが残ったまま引っ越しをしてしまうと、これまで適用されていた住宅ローン控除が適用外になってしまいます。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて、自分が住む不動産を購入した際に、0.7％～1％の減税を受けられる制度です。
居住していることが適用条件になるため、引っ越しをしてしまうと、控除が受けられません。

住民票を移さず住宅ローン控除を受け続けると脱税になる

住宅ローン控除を受けるために、住民票を移さず引っ越しをすると、脱税となり追徴課税の対象になる可能性が高いです。

追徴課税は、本来納付しなくてはいけない税額に15％または、20％上乗せした金額が請求されます。
数年間分の脱税が発覚すると、追徴課税の支払いができず、差し押さえになってしまう可能性もあるので、必ず引っ越しをしたら住民票を移しましょう。

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住宅ローンが残る家を売却する際の4つのコツ

住宅ローンが残る家を売却する際、少しでも高い金額で売却したいですよね。

そこで、住宅ローンが残る家を売却する際の、4つのコツを紹介します。
自宅を売却予定の人は、参考にしてください。

• リフォームはしない
• 複数の不動産会社に見積もりを出してもらう
• ネットに掲載する写真や情報を充実させる
• 積極的に内覧してもらう

リフォームはしない

初めて不動産売却を行う際、「リフォームをしてから売ったほうがいいのではないか」と考える人が多いですが、実際はそうではありません。
中古物件を購入する人は、低予算で住居を購入し、「自分の好きなようにリフォームしたい」と考える人が多いからです。

また、すぐに家を購入したいという人にとっては、リフォーム期間がネックになる可能性もあります。

複数の不動産会社に見積もりを出してもらう

不動産売却をする際は、複数の不動産会社に見積もりを出してもらうのがおすすめです。

不動産会社によって、得意なエリアや物件は異なります。
複数の不動産会社に見積もりを出してもらい、最も好条件の会社に売却を依頼しましょう。

ネットに掲載する写真や情報を充実させる

情報の少ない不動産は、なかなか買い手が付きません。
ネットに不動産情報を掲載する場合、写真や情報を充実させて、魅力的な住居であることをアピールしましょう。

また、瑕疵情報などがある場合は、隠さず開示する必要があります。

積極的に内覧してもらう

内覧は、購入を決定づける重要な要素です。
そのため、不動産を売却する際は、希望者には積極的に内覧してもらいましょう。

まだ引っ越しをしていない状態で内覧を行う場合は、水回りや部屋を清掃し、気持ちよく見てもらえるよう準備することも大切です。

住宅ローンが残る家からの引っ越しは事前準備が大切

住宅ローンが残っている家から引っ越しをする際は、金融機関への相談や住居の売却、ローン返済のための準備など、さまざまな事前準備が必要です。

この記事では、住宅ローンが残る家から引っ越しをする際に、知っておきたいポイントをまとめて紹介しています。
現在引っ越しを検討中だという人は、この記事を参考に、引っ越し準備をすすめてください。

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