ラク越コラム
敷金・礼金って何のためにあるの？メリット・デメリットなどをわかりやすく解説
2023年7月30日
賃貸物件の情報をみていると必ず出てくるのが「敷金」「礼金」という言葉です。
言葉は知っていても何のために必要なお金なのかは分からないという方もいるでしょう。
この記事では、「敷金」「礼金」とは何なのか、支払うことでどんなメリットやデメリットがあるのかなどをわかりやすく解説します。
敷金とは
敷金とは、部屋を借主（借りる人）が貸主（部屋を貸す人）に預けておく保証金をさします。
敷金を支払うのは入居のタイミングで、契約するときの1回のみです。
契約更新して住み続けることになっても、その時には支払う必要はありません。
国土交通省が発表している「2021年度住宅市場動向調査報告書」によると、2021年度に賃貸契約された世帯のうち6割の世帯が敷金を支払ったとされています。
要するに、賃貸物件を借りる半数以上の人が契約時に敷金を支払っているということです。
敷金はどんな時に使われる
敷金がどんな時に使われるかというと大きく分けると次の2つです。
- 賃料の不払いがあった時や未払いの補填
- 入居中の不注意や故意によって発生した傷や汚れなどを退去時に修繕する費用
通常の生活で生じる損耗や経年劣化については入居者の負担義務ではありませんが、不注意や故意に傷をつけたものに対しては修繕費用として預けていた敷金が使用されます。
礼金とは
礼金とは、部屋の借主が貸主に対して「謝礼」の意味で支払われる費用で、大正時代が発祥だといわれています。
所説ある「礼金」の由来ですが、もっとも有力なのが1923年の関東大震災によって、多くの家屋が倒壊や火災でなくなり、住居を失った人が続出したことで空き部屋が無かったことから、住宅を失った人々に優先的に家を貸してくれた大家さんに謝礼をしたのが始まりだという説です。
他にも異なる説がありますが、どちらにしても借りる側からの謝意がこめられたお金が支払われたことが「慣習」として残っているものです。
大家さんにとって礼金も収入源の一つ
現在は賃貸物件がたくさんあるので、礼金の慣習に違和感を覚える人もいるでしょう。
しかし、大家さんは入居者が決まった際に不動産会社に対して「仲介手数料」や「入居促進費」といった手数料を支払いが発生するため、大家さんの中には礼金をその支払いに充当していることもあるようです。
敷金・礼金の相場
敷金・礼金の相場はどのくらいなのでしょうか。
全国平均と地域によって違いがあるのか説明します。
敷金・礼金の全国平均
敷金と礼金の相場は地域によって多少の差がありますが、それぞれ家賃の1か月分が一般的です。
しかし、2019年に東急住宅リース株式会社が賃貸マンションを対象に行った「敷金」「礼金」の全国的な平均値の調査によると、敷金の全国平均は0.72か月分で礼金の全国平均は0.51か月でいずれも1か月分弱という結果でした。
敷金と比べて、礼金は減少傾向にあることが分かります。
敷金・礼金の地域ごとの違い
地域ごとの敷金・礼金の相場を調べてみると、敷金では中国地方や四国地方が他の地域と比べると高い傾向があり、一番敷金が高い地域は広島県でした。
一方、礼金では西日本方面が高い傾向で礼金が一番高い地域は兵庫県でした。
東京がどちらも高いイメージを持つかもしれませんが、東京は敷金が平均よりも0.2か月分ほど高く、礼金については全国平均値とほぼ変わりませんでした。
地域によって制度の呼び名などがちがう
敷金・礼金の全国平均で説明しましたが、実は関西地方や九州地方では「敷金」「礼金」といった呼び方ではなく、「補償金」「敷引き」といった呼び方をします。
「補償金」とは、敷金とほぼ同等の意味で扱われるもので、関西や中国地方、九州地方といった一部の地域では敷金礼金の代わりに「補償金」を支払って、そこから一定額を「敷引き」として差し引くようです。
敷金・礼金は値引き交渉もできる？
敷金・礼金の値引き交渉は「できるか」「できないか」結論からいうと、値引きできるかどうかは別として交渉すること自体は可能です。
基本的に家賃を値下げする交渉は難しいですが、敷金・礼金の値下げの余地はありそうです。
また、不動産会社に仲介手数料の値引きを交渉してみるのも選択肢の一つです。
敷金・礼金なしの物件
賃貸物件を探しているときに、敷金・礼金が0円の物件を見かけることもあるでしょう。
引っ越しは何かと費用がかかるので、敷金・礼金を支払わなくて済むなら、初期費用が抑えられるため借主にとっては非常に魅力的な条件です。
しかし、敷金・礼金がかからないまたは安くなっているのには必ず理由があります。
敷金・礼金が0円だからといってメリットしかないわけではありません。
敷金・礼金なしのメリットとデメリットを説明します。
敷金・礼金なしのメリット
敷金・礼金がなしの物件を選択するメリットは、やはり初期費用を抑えることができることです。
賃貸物件を契約して引っ越して、住まいを整えるのにかかる費用は少なくありません。
金銭的負担がとても大きいので、敷金・礼金の支払いをカットすることができれば、浮いた費用を引っ越し費用や家具の購入などに充てられることは大きなメリットといえます。
敷金・礼金なしのデメリット
敷金・礼金なしにしている物件のデメリットにはそれなりの理由があります。
つまり、入居者が集まりにくい理由があるということです。
例えば以下のようなものがあります。
- 立地があまりよくない
- 築年数が経っている
- 日当たりなどの問題により入居者が集まらない
- 隣人に問題があるなど借り手がつかない
- 大学や専門学校などの周辺物件のため入学シーズン以外は入居者が集まらない
上記のような理由で敷金・礼金がなしになっている場合は、その条件が許容範囲であれば、デメリットよりも費用が抑えられるメリットの方が大きいです。
敷金・礼金なしの物件には注意が必要な点
物件によっては入居者があつまりにくいので、敷金・礼金をなしにするだけでなく、家賃も値下げして募集していたり、フリーレント期間を1か月～3か月くらい設けて募集している場合もあります。
しかし、物件によっては敷金・礼金を無にしている分、家賃を上乗せして月々少しずつ微収する場合もあるので注意しましょう。
また、退去するときの費用が高い場合もあります。
敷金・礼金なしは必ずしもお得ではない
借主側からすると一番費用がかかる契約時に敷金・礼金がない物件だと費用が抑えられてお得に感じるかもしれませんが、入居から退去までトータルで考えてみた場合、必ずしもお得とは言えないことがあります。
目先のメリットにばかりとらわれずに、慎重に判断することが大切です。
敷金トラブルと対処法
敷金・礼金のうち、礼金は戻ってきませんが、敷金は貸主に預けているお金であるため、家賃の滞納などがなければ退去時に原則として全額返還されるべきものだと認識しているかもしれません。
ただ、敷金が全額返還されるケースは退去清算について契約時に取り決めが特にされていなかった場合です。
借主がルームクリーニング費用を負担する
賃貸契約書の特約で退去時のルームクリーニング費用について借主が負担すると記載がある場合は敷金からルームクリーニングにかかった費用が引かれます。
例えば「本契約の終了時に原状回復費用は借主の負担とし、原状回復費用には修繕費、残置物処理費用、ルームクリーニング費用やルームクリーニングで除去できない汚れや張替・修復の費用も含むこととする」のような記載がある場合は敷金から控除されるので、賃貸契約書をよく確認しておきましょう。
納得できない内容があるなら、契約を締結する前に交渉しなくてはなりません。
契約書の内容が優先される
国土交通省によるガイドラインでは、居室内のクリーニング代は貸主が負担するものとされています。
しかし、先述のとおり賃貸契約書の特約を交わしている場合は「契約自由の原則」によって、当事者間で契約が取り交わされた方が優先されます。
敷金・礼金以外に確認しておきたい費用
敷金・礼金のかからない物件を探している場合、そちらにばかり意識がいきがちかもしれませんが、敷金・礼金以外に必要になる初期費用すべての内訳についてもしっかり確認しておきましょう。
敷金・礼金以外で初期費用に含まれているものには、以下のものがあげられます。
- 前家賃
- 日割り家賃
- 仲介手数料
- 火災保険料
- 鍵交換費用
- 保証会社の利用料
家賃については、一定期間のフリーレント（家賃が免除される）がついている物件を選択すると、その分の負担を軽減することができます。
しかし、フリーレントのある物件にはその分家賃が割高になっていたり、その他の条件がついていることがあるので、注意しましょう。
初期費用
前家賃や管理費は、入居日によっては銀行の自動引き落とし手続きが間に合わず、その分も初期費用に合わせて請求されることがあります。
仲介手数料とは、その名のとおり不動産会社へ賃貸借の仲介を依頼した手数料です。
賃貸物件の火災保険料は火災だけでなく、家財道具の損害や漏水、盗難さらに外出先で物を壊してしまった際の補償（個人賠償責任）なども含まれた総合保険型の場合が多く、単身用の火災保険はだいたい5,000円前後です。
鍵交換費用は入居時に鍵を交換するための費用を借主が負担するもので、ピッキング防止機能のある性能が高いものは15,000～20,000円くらいします。
ただ、鍵を交換しなくても良いと申し出ることによって支払わずに済ますこともできますが、その場合、前の借主が返却した鍵を使用することになります。
保証会社の利用
物件によっては、保証会社の利用を求められるケースがあります。
保証会社とは、借主が家賃を滞納した場合に家賃を肩代わりして支払いをする会社のことです。
従来は賃貸借契約の連帯保証人となった人物が家賃を滞納した場合に肩代わりする役目を担っていましたが、最近は連帯保証を個人にするのではなく、法人へ賃貸保証料を支払って保証してらもうケースが増えているようです。
賃貸保証会社の主なサービス内容は以下のとおりです。
- 保証期間は一般的に1～2年
- 保証料の目安は初回で家賃の半月～1か月分
- 更新料は1年あたりでおよそ1万円が目安
保証会社の契約内容は会社によって異なるため詳細は確認してください。
賃貸保証会社の利用は借主にもメリットがある
賃貸保証会社の利用は親や親族に連帯保証人を頼まなくても契約できるメリットがあります。
保証会社であれば、連帯保証人を頼む精神的な負担を感じずに連帯保証人の代わりになってくれます。
退去時にかかる費用
先述のとおり、退去時に借主には過失や故意による損傷の修繕や補償をする原状回復の義務があります。
退去費用はどのようなものがあるかというと、以下のようなものがあります。
- 設備修繕費のうち耐久年数の残り
- 賃貸契約の特約で決めた設備修繕費の負担
耐用年数とは、設備ごとに「流し台の耐用年数は5年」「クロスの耐用年数は6年」というように決められています。
しかし、例えばフローリングや畳のように経過年数を考慮しないと定められているものもあります。
設備修繕費は耐用年数の残りなので、2年住んだ場合、流し台の耐用年数は5年なので、負担する修繕費は3年の負担で済みます。
具体的には物件ごとに特約が付くなど、契約書に退去時のクリーニング費用に関することが記載されているので、確認しておきましょう。
駐車場を借りる場合
住居以外に駐車場を借りる場合、物件にもよりますが駐車場に敷金・礼金が発生することがあります。
駐車場の敷金・礼金も住居の相場と同様に1か月分の場合が多いです。
同じ敷地の駐車場の場合、敷金・礼金が無いことも多いので、確認してみましょう。
敷金・礼金なしのメリットもデメリットも理解した上で慎重に選択しよう
敷金・礼金は、賃貸物件の初期費用の中でも必ずチェックする基本的な項目の一つですが、物件によって設定はさまざまです。
敷金・礼金がない物件もありますが、それが必ずしもお得とは限らず、メリットもあればデメリットもあるので、慎重に決断することが大切です。
引っ越しには賃貸契約だけでなく、引っ越し費用もかかります。
敷金・礼金をはじめ、初期費用をどれだけ抑えられるか計算しつつ、後悔しないように新居を選択しましょう。
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