賃貸物件に入居している場合、家賃の値上げをされることはあるのでしょうか。

一度契約したら、ずっとその家賃で暮らしていけると思われるかもしれませんが、実際には家賃の値上げを求められることがあります。

この記事では、家賃の値上げはどういった時に求められるのか、求められた場合の対処法について解説しています。

家賃が値上げは大家の権利

家賃の値上げは「借地借家法」という法律に基づいて行われます。

家賃を値上げすることは家主の権利ではありますが、単に儲かりたいからといって値上げするなど、やみくもに値上げができるわけではありません。

しかし、家賃を値上げする正当な理由があるなら、値上げをしても良いことになっています。

家賃の値上げが認められるには｢正当な理由｣が必要

借地借家法第32条には、家賃の値上げ交渉をする場合は、オーナーが入居者に対して正当な理由が必要であると定められています。

家賃が値上げされる理由としては主に次の3つがあります。

• 経済事情が変わった
• 物件の資産価値が上昇した
• 物件にかかる管理費や固定資産税が上昇した
• 近隣物件の相場より家賃が低い

これらの理由がある場合、大家は値上げの交渉ができるというわけです。

経済事情が変わった

物価の上昇や消費税の増税など、世の中の経済事情に変化があった場合も家賃が値上げされる理由になります。

物価が上昇してお金の価値が下がると、家賃の金額に相当するお金が物件の価値よりも低くために値上げをする必要がでてきたり、増税があった場合も家主が管理会社に支払う管理手数料や共有部分の光熱費の消費税が増え、家主の支出が多くなった結果、値上げをすることがあります。

物件の資産価値が上昇した

土地や建物の資産価値が高まった場合も家賃値上げをする理由になります。

建物の周辺地域の開発が進み、駅や学校、会社などが増えるなど人が集まるようになった土地の場合、急騰する可能性があるので注意しましょう。

物件にかかる管理費や固定資産税が上昇した

大家は毎年、土地や建物にかかる固定資産税を市町村へ納めており、3年に1度のペースで評価の見直しが行われるため、その際に固定資産税が上がると、負担分を家賃に反映させて、家賃を値上げすることがあります。

近隣物件の相場より家賃が低い

周辺環境との差を理由に近隣の類似物件よりも家賃が安く、適正価格ではなかったと大家が主張して家賃を値上げするケースがあります。

正当な理由として認められないケース

家賃の値上げが正当な理由として認められないケースもあります。

認められないケースは次のとおりです。

• 大家の個人的な経営事情によるもの
• 家賃相場とかけ離れた値上げを要求している場合
• 賃貸借契約に家賃増額を禁止する特約の記載がある

これらのことを理由に家賃の値上げを要求しても、裁判など訴訟で認められないこともあります。

大家の個人的な経営事情によるもの

家賃を値上げするためには、現在の家賃が「不適当」「不相当」であるという客観的な事情が必要になります。

そのため、大家が「賃貸経営の損失を補填したい」場合や「収入を増やしたい」といった理由で、家賃を値上げすることは法律上認められていません。

家賃相場とかけ離れた値上げを要求している場合

家賃を値上げする正当な理由があったとしても、相場から大きくかけ離れるような金額の値上げはできません。

家賃の設定はあくまでも適正な金額の範囲内でなければ、「不相当」と判断され認められません。

賃貸借契約に家賃増額を禁止する特約の記載がある

借地借家法第32条1項に、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」との規定があります。

そのため、賃貸借契約書に特約として「一定期間、家賃を増額しない」と記載されている場合には、たとえ周辺相場よりも家賃が安いといった場合であっても値上げすることはできません。

不当と認められる家賃の値上げ

家賃の値上げは、「物価上昇」「物件の評価の変動」「周辺環境との差」といった理由以外である場合、認められるのが難しいです。
したがって、この3つに該当しない場合は不当な値上げかもしれないといえます。

合意が必要であることがポイント

家賃を値上げするためには、すでに取り交わしている契約書の内容を改変する必要があります。

値上げすることはもちろん、契約書を改変するためにも貸主と借主との間で合意していなくてはいけません。どんなに貸主が強く値上げをせまってきても、納得できない場合は受け入れず、交渉してみましょう。

当人同士でやりとりするよりも管理会社や必要であれば法律事務所などに間に入ってもらうようにしましょう。

入居者を追い出すことは原則できない

値上げの交渉がうまくいっていない場合、住み続けることができるのか心配になるかもしれませんが、借地借家法により、値上げ前の家賃を支払っていれば追い出されることはないです。

家主が家賃を受け取ってくれない場合

もし、家主が家賃を受け取ってくれず、支払うことができない場合は法務局の供託所に値上げ前の家賃を供託してください。

供託とは、債権者が受け取ってくれないために債務者が履行できない場合に供託所にお金を預けることで債権者が債務を受け取ったことになるものです。

供託する場合は手続きがあるため、詳しくは消費者センターで確認しましょう。

家賃が値上げされるタイミングはどんな時？

物件の転換期は家賃の値上げが行われやすいタイミングです。
家賃の値上げをされやすいタイミングには大きく次の2つがあります。

• 契約更新のタイミング
  └法的な決まりはないので、いつ提示しても良いものですが、一般的に契約更新のタイミングは家賃の値上げをされやすいです。
• 物件オーナーチェンジのタイミング
  └物件のオーナーが変わる時も家賃の値上げをされやすいタイミングです。
  　新しいオーナーにとっては、入居者との付き合いも浅いため言い渡しやすい傾向にあります。

家賃の値上げ拒否や交渉はできるのか？

家賃の値上げに納得できない場合、拒否したり、交渉したりすることは可能です。

家賃の値上げは双方の合意がなければ、成立しないからです。

関係がこじれてしまうとトラブルに発展してしまうので、連絡を絶ったり、話し合いを拒否したりといった極端な態度は取らないようにしましょう。

家賃の値上げを通知されたらどう対処すればよい？

家賃の値上げを通知された場合の対処にはどんな選択肢は、大きく分けて次の4つがあります。

• 家主の言い分に耳を傾ける
• 入居している物件の相場を調べる
• 長く住みたいという意思を伝えてみる
• 値上げ交渉の条件を考えてみる

すべてが値上げを回避する方法ではありませんが、値上げの背景を知ることで納得できるかもしれません。

家主の言い分に耳を傾ける

家主が家賃の値上げに至った事情を耳を傾けてきちんと聞いてみましょう。

値上げの理由が正当なものか、納得できるものかをそれから判断しても遅くありません。事情を聞いて理解して受け入れられるのであれば、更新手続きを行いましょう。

もし、納得できなかったり、値上げが厳しかったりするならば家賃交渉や条件交渉をすることになります。

入居している物件の相場を調べる

今住んでいる物件と類似している周辺物件の家賃を調べて比較してみるのも良いでしょう。

その際、自分の借りている部屋の条件となるべく近いもので比較することが重要です。また、物件の人気度合いも値上げ交渉の際にポイントになります。

入居希望者が多い物件であれば、値上げにより退去者が出ても、すぐ次の入居者が決まる可能性が高いです。

長く住みたいという意思を伝えてみる

家主にとって一番のリスクは空き部屋が出ることです。

家賃の値上げ交渉の際に、「家賃が現状のままであれば、長く住み続けたい」という意思表示を家主にしてみるのもよいでしょう。

家主が家賃を上げることよりも長く住み続けてくれることにメリットを感じた場合には、交渉に応じてくれる可能性があります。

値上げ交渉の条件を考えてみる

入居者にとっても家賃の値上げは嬉しくない出来事ですが、家主さんへの対応は感情的にならないようにしましょう。

落ち着いた対応をすることで、トラブルを避けることができますし、可能であれば管理会社など第三者を通じて交渉することをおすすめします。

交渉の際は値上げの回避以外にも下記のようなことも視野に入れておくことをおすすめします。

• 家賃の値上げ幅の変更
• 値上げする時期を後ろ倒しにしてもらう
• 更新手数料の値引きや退去費用の値下げ
• 室内設備の入れ替えなど

家主の事情も考慮しつつ、自身の状況も考えてお互いに損のないような着地点を見つけるとよいでしょう。

家賃の値上げに上限はある？

家賃の値上げ額は法律上「上限いくらまで」という制限はありません。

制限がなくとも無理な値上げは不可能です。貸主が極端な値上げを求めると、借主と争いに発展して紛争となり、裁判へと発展する可能性がでてきます。

その場合、あまりにも地域の相場から大きく外れた金額であれば、適正家賃と認められる可能性は低く、適正な賃料額を問われることになるでしょう。

家賃が値上げされる分他の部分でコストカットすることも検討

家賃交渉以外にも例えば火災保険の見直しなども視野にいれてみると良いでしょう。
同じ保証でリーズナブルなものが見つかるかもしれません。

家主が家賃値上げを強行するとどうなるか？

家主が家賃の値上げを強行することは可能なのか、合法的に強行する方法が存在するのかについて解説します。

事前通知せずに家賃を値上げしても無効

例え家主がオーナーであっても、借主に事前通知をしないで家賃を上げることはできません。

あくまで家賃の値上げには合意がなくてはなりません。無理やり値上げしたとしても、それは「無効」となります。

物価が上昇は賃貸物件の家賃値上げに影響あるのか

インフレになっているといわれる中、日用品や食料品など生活に直結したさまざまな物やサービスの価格がどんどん上昇してきています。

賃貸物件の家賃も値上げをしていく傾向にあるのでしょうか。

物価上昇期には、家賃も遅れて上昇する可能性が高くなるといわれています。

賃貸マンションの家賃が過去最高水準となっている

アットホーム社が2023年2月に発表した「賃貸マンション・アパート募集家賃動向」によると、カップル・ファミリー向けの賃貸マンションの家賃は、過去最高値を更新しており、賃貸マンションの家賃は過去最高水準になっています。

家賃が上昇している原因は何か

家賃が上昇している要因は2021年から上がり始めたインフレ（物価上昇）です。
現在も高い上昇率を維持し続けています。

ファミリー向けの賃貸物件や今後も上昇が続く見込み

資材価格の高騰や土地、不動産の価格高騰から新築物件の価格が上昇していることで、住宅購入を見送って賃貸に住み続けるケースが増えています。

そのため、ファミリー向けの賃貸の需要が高まっているので、品薄状態になっているのです。

そういった背景も賃貸物件が今後も上昇が続くことに影響しています。

一年以内に家賃の値上げを実施した家主は4人に1人

不動産投資サイト「楽侍」でのアンケート調査によると、直近1年で家賃を値上げした家主は4人に1人いることが分かりました。

また、今後家賃は上昇していくかという問いに関しては、約4割の予想で「家賃は上昇する」という結果でした。

このままいくと家賃の値上げは「よくあること」となっていく可能性が高いといえそうです。

家賃値上げを理由に引っ越しをする人は多い？

独身の20代～30代の入居者に対しておこなった「家賃の値上げを提示された際に実際に引っ越しするか」というアンケート調査によると、「はい」と回答した人が5%、「いいえ」と回答した人が95%でした。

家賃が安いこと以外に魅力がない物件に入居している場合は、賃料の値上げが引っ越しのキッカケになりやすいようです。

家賃の値上げで引っ越さなくても値上げに賛成ではない

一方、家賃が値上げしても引っ越さないと回答したからといって、値上げに応じるというわけではありません。

3割以上の人が引っ越さなくても、家賃の値上げには応じないと回答しています。

「引っ越しをしないこと＝家賃の値上げに応じる」ではないようです。

引っ越さずに家賃の値上げに応じる理由とは

引っ越さずに家賃の値上げにも応じるという回答をした理由の中で多かったのは「引っ越しの方が高くつきそうだから」という理由でした。

値上げの金額にもよりますが、許容範囲であれば、引っ越さずに応じる人の方が多いようです。

家賃は上がりにくく、下がりにくい

家賃は上昇傾向にありますが、それは、募集中の部屋の家賃です。

物価が上昇し、食料品や日用品の物価が上がっても、家賃はそれよりも遅れて上昇していきます。

また、一度上がった家賃は物価上昇が落ち着いたとしても下がりにくい傾向があります。

今、すでに賃貸物件に入居中の方は、今後家賃が上がっていく傾向があることを踏まえて、住み続けるか、転居するか、購入するかを検討するのが良いでしょう。

まとめ

家賃が変動することは貸主だけでなく、借主にとっても大きな問題です。

家賃の交渉時に家主と気まずくなってしまうなど、トラブルになるケースも少なくありません。

お互いにもめごとになってしまうのは、望まないはずです。

家賃の値上げも値下げの交渉もその権利は法律で定められているものです。お互いにとって前向きな結果になるように、あらゆる選択肢を検討して進めていきましょう。

ラク越でスマートな引っ越し！

「ラク越」ではオンライン見積もりでスマートな引っ越しができます。

間取りや引っ越し人数など、基本的な情報を入力するだけで引っ越しの見積もりが可能です。
「安心」「簡単」「便利」な引っ越しで女性利用者からの評価が高く、コロナ禍の引っ越しにも便利なサービスとなっています。

LINEのアカウントがあれば見積もりから契約・支払までスマートに手続きが完了するため、引っ越し前のバタバタした時期にも安心して利用できます。
特許を取得している「見積り訪問不要システム」では電話やWEBでお部屋の家財をすべて㎥数(量)で正確に測定。
約140万件の実績を誇る最新鋭の見積りシステムによってスマートな引っ越しを支援します。