家賃の値上げをしたいと考えていても、入居者に言いにくい内容なので伝え方を考えなければいけません。

すぐに合意してもらえればいいですが、合意されなければ裁判などのトラブルに発展してしまう恐れもあります。

家賃の値上げをするには、正当な理由が必要です。

どのような理由であれば家賃の値上げが可能なのか、どう入居者に伝えていけばいいのか、トラブルにならないような交渉方法について考えていきましょう。

家賃の値上げには理由が必要

賃貸物件の家賃は、大家の判断で増額させられます。

ただし家賃を値上げするには相当の理由が必要で、やみくもに好きなだけ値上げができるというものでもありません。

正当な理由がなく家賃の値上げをすると、トラブルになってしまう可能性もあります。

そのため家賃の値上げを検討する際には、「なぜ家賃の値上げをするのか」を明確に示せる状態でなければいけません。

家賃値上げの理由として認められる内容

では賃貸物件の家賃の値上げの理由として、どのような内容であれば認められるのでしょうか。

借地借家法第32条により、以下のような内容が家賃値上げの理由として認められますので確認していきましょう。

• 物件の資産価値上昇のため
• 管理費や固定資産税が上昇したため
• 家賃相場よりも安価なため

物件の資産価値上昇のため

賃貸物件の家賃は、物件の資産価値に応じて決められるのが一般的です。

• 新しく鉄道の駅ができた
• 街の再開発
• 建物への設備投資がされた

そのため上記のような事柄により物件の資産価値が上昇した場合には、家賃の値上げの相当な理由として認められます。

利便性が高くなると入居希望者も増えるので、家賃相場が上がるのは自然な現象だといえるでしょう。

管理費や固定資産税が上昇したため

物件の資産価値が上がると、固定資産税や都市計画税も変化します。

さらに管理費や修繕費など、建物を維持する費用が高騰するというケースもあるでしょう。

このような理由で大家の経済的負担が増加すると考えられる場合には、家賃を値上げしてもよいと考えられています。

家賃相場よりも安価なため

物件の家賃は、近隣物件の相場も関係しています。

大きなマンションが建設されるなど周辺環境が変化していくという状況もあり、不動産価値が上がる場合もあるでしょう。

近隣物件よりも明らかに家賃が安価であると判断できるようであれば、家賃の値上げをする相当な理由となるでしょう。

また賃貸需要の増加により周辺物件の家賃が上昇しているケースも、同様に家賃の値上げが可能となります。

家賃値上げの理由として認められない内容

家賃値上げの理由として認められない理由もありますので、注意が必要です。

以下のような理由は、家賃値上げは困難であると考えられます。

民事訴訟となった場合には、大家は不利になりますので覚えておきましょう。

• 大家の個人的理由による家賃の値上げ
• 相場からかけ離れた家賃の値上げ
• 家賃増額を禁止する特約がある場合

大家の個人的理由による家賃の値上げ

家賃は大家にとっての収入となりますので、「個人的な事情で値上げができたら」と考える方もいるかもしれません。

「収入を増やしたい」「経営の損失を補填したい」という理由では、法律上認められません。

このように、大家の個人的な経済事情での家賃値上げはできません。

相場からかけ離れた家賃の値上げ

正当な理由があれば家賃の値上げが可能ですが、あまりにも相場からかけ離れた大幅な値上げは難しいでしょう。

例えば「現在10万円で賃貸契約している物件の家賃を、突然100万円にする」というような、値上げは認められません。

家賃の値上げをするのであれば、適正の範囲内での値上げを検討しましょう。

家賃増額を禁止する特約がある場合

借地借家法第32条には、“一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。”という文言があります。

例えば「〇年間は家賃を増額しません」というような特約がある場合、周辺の賃貸物件の家賃相場が高騰したとしても家賃の値上げはできません。

借地借家法は、賃借人と貸主、双方の立場の違いを埋めるための法律なので、賃借人の立場を守るという目的もあります。

家賃値上げの相場とは

家賃の値上げをする際に「上限は〇万円まで」と明確に定めた法律はありません。

相当な理由がなければ家賃の値上げはできませんので、値上げの理由も金額に関係してくるでしょう。

「家賃値上げの相場」の金額があるわけではありませんので、あくまでも状況に応じた適切な値上げを考慮しなくてはいけません。

参考になるのは、周辺の似た条件の物件の相場になりますので、近隣の不動産会社などで相談をしてみるのも方法のひとつとなるでしょう。

家賃を値上げするためのステップ

相当の理由があれば家賃の値上げが可能であるとはいえ、入居者がいれば入居者の合意が必要です。

家賃を値上げするための交渉の流れについて、お伝えします。

• 入居者に値上げを通知する
• 入居者との交渉
• 場合によっては裁判所に調停を申し立てる
• 裁判所に訴訟を提起
• 家賃値上げが承諾されたら合意書を結ぶ

入居者に値上げを通知する

家賃の値上げを決めたら、入居者に通知しなくてはいけません。

まず気を付けたいのは、口頭ではなく必ず書面で通知するという点です。

書面の内容や受け取り日を証明できるよう、配達証明付きの内容証明郵便で通知しておくと安心です。

「いつから新家賃にするのか」という時期を明確にし、早めに通知をしておくといいでしょう。

家賃の値上げが理由で入居者が退去を決めたとしても、早めに動いていれば次の入居者の募集をかける時間もあります。

入居者との交渉

大家の判断で家賃の値上げは可能なものの、入居者にとっては必ず従わなければならないものでもありません。

双方の合意がないと、家賃の値上げは成立しないのです。

そこで交渉となる場合もありますが、交渉の際には家賃の値上げが正当であるという証拠が必要になる場合もあります。

入居者にとっても納得できる理由があれば、家賃の値上げにも応じてくれるでしょう。

家賃の値上げのタイミングで退去を検討する入居者もいますので、「次回の更新料を無料にする」というようなメリットを提示するという方法もあります。

場合によっては裁判所に調停を申し立てる

調停とは、第三者が間に入り話し合いにより双方の合意を得る手続きです。

裁判官や調停委員を話し合いに交え、家賃の値上げが適正であると認めてもらわなければいけません。

調停は裁判とは異なり、あくまでも話し合いにより解決を目指します。

裁判所に訴訟を提起

調停でも話し合いがまとまらなければ、裁判所に訴訟を起こす流れとなってしまいます。

正当な理由であると判断されれば、裁判所で家賃の値上げが認められるでしょう。

しかし裁判を起こすとなると費用もかかりますので、裁判に勝訴したとしても大きな損失となる可能性もあります。

家賃値上げが承諾されたら合意書を結ぶ

話合いで入居者と家賃の値上げが承諾されたら、「家賃改定合意書(賃料改定合意書)」を結びましょう。

家賃改定合意書(賃料改定合意書)とは、すでに契約が結ばれている内容に変更があった際に内容を確認するため双方で記名押印する書類です。

家賃値上げに合意する旨、新家賃の開始日などを記載し、後にトラブルがないように保管しておきます。

家賃値上げに伴うリスク

家賃の値上げが実現できれば大家にとっては喜ばしいことですが、実はリスクも潜んでいます。

家賃値上げに伴うリスクを正しく理解しておきましょう。

• 家賃値上がりを拒否される
• 値上げ分の家賃が支払われないリスク
• 賃貸契約を解約・退去される
• 解約せずに夜逃げされる

家賃値上がりを拒否される

家賃の値上がりに納得できないと、入居者側から拒否されるケースもあります。

話合いで合意されないと、裁判になってしまう可能性もあるでしょう。

家賃の値上げに正当な理由があると、説明できるようにしておきましょう。

値上げ分の家賃が支払われないリスク

家賃の値上がりに納得できない入居者の中には、
値上げ分の家賃を払わないという人もいるかもしれません。

増額分を支払うと家賃の値上げに合意したとみなされるため、今までの家賃のみを払うという考え方です。

現行の家賃を支払っていれば退去させるのは難しくなるかもしれませんが、大家側としては「新家賃分しか受け取らない」という姿勢でいけば、「家賃未払いで契約解除」という方法もあります。

しかし強制退去のようなトラブルは避けた方が良いでしょうから、できるだけ早めに家賃値上げの話をしておくのがおすすめです。

賃貸契約を解約・退去される

入居者の中には「この金額の家賃だから住んでいる」という人もいるでしょう。

家賃を値上げしようとすると、解約や退去を検討するという人がいても不思議ではありません。

納得してもらえなければ退去も仕方がないかもしれませんが、次の入居者が必ずすぐに決まるとも限りません。

次の入居者が決まるまでは家賃収入がなくなってしまう恐れもありますので、交渉は丁寧に行いたいものです。

解約せずに夜逃げされる

値上げ前から家賃の支払いがギリギリの生活をしている人がいたら、解約手続きをせずに夜逃げされてしまうというトラブルもあります。

夜逃げされてしまうと、滞納分の家賃の回収はもちろん、部屋のクリーニング代を負担しなければならなくなったりと手間がかかってしまいます。

できればこのような入居者が入らないよう、最初の審査をしっかりとしておきたいものです。

家賃値上げのタイミング

家賃の値上げは入居者にとって退去の検討材料にもなりますし、話合いがうまくいかないとトラブルになってしまう危険もあります。

そこで、どのタイミングで家賃を値上げすればいいのかを考えておきましょう。

• 家賃値上げのタイミングは大家さん次第
• 空室時が家賃値上げのチャンス
• 契約更新時期は要注意

家賃値上げのタイミングは大家さん次第

法律的には家賃の値上げのタイミングは、大家の判断次第です。

適切なタイミングがあるわけではありませんが、大家にとっても言いにくい内容になるので契約更新時期に家賃の値上げをするケースが多いようです。

また「家賃値上げ開始の〇日前までに通知する」という決まりもありませんので、誠意を持って、入居者が充分に考慮できる時間を与えると受け入れやすくなるでしょう。

空室時が家賃値上げのチャンス

最も家賃の値上げがしやすいのが、入居者がいない空室のタイミングでしょう。

家賃を上げる理由になるような付加価値をつけて家賃を値上げしておけば、次の入居者にとってはその家賃が適正な金額となります。

ただし入居者がいない時期とは、家賃収入のない時期なので、「家賃が安くてもいいから誰かが入居してほしい」というのが本音かもしれません。

契約更新時期は要注意

契約更新時期は、家賃の値上げをしやすい時期かと思われがちですが、要注意な時期でもあります。

もしも入居者側で家賃値上げの合意がされなければ、「法定更新」となってしまうためです。

法定更新とは、契約終了時までに契約更新に関する同意がされなかった場合、以前までの契約内容が自動で更新されるというものです。

貸主借主双方が合意をしたうえで契約を更新するのは、合意更新といいます。

法定更新されると期間の定めのない更新となりますので、その後の契約更新もなくなってしまいます。

家賃値上げで入居者にメリットがあれば伝えよう

できるだけ家賃の値上げはしてほしくないと考える入居者が多いでしょうが、納得できるだけのメリットがあれば受け入れてもらいやすくなります。

• 次回の更新料は免除する
• 無料Wi-Fiを設置する
• 宅配ボックスを設置する
• 共有部分に防犯カメラを付ける
• エントランスをオートロックにする

例えば上記のように新しい設備がつくのであれば、入居者にとってもメリットがあると考えられます。

このような交渉材料があると、家賃値上げの話し合いもしやすくなるでしょう。

家賃の値上げは早めに準備を

家賃の値上げを検討しているのであれば、早めに準備をし、入居者には時間に余裕をもって通知をするようにしましょう。

「なぜ家賃を値上げするのか」「いつから新賃料になるのか」をわかりやすく、誤解のないように伝え、必要があれば話し合いをしていきます。

家賃の値上げは大家にとっても、やむを得ない苦渋の決断となるでしょう。

長く快適に住んでもらえるよう、誠意を持って丁寧に説明をしていけるようにしましょう。

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